说房价必涨必跌都是在戏言楼市

　　现在社会话题有一个共同倾向，那就是对于中国的房价问题的探讨都是非常热衷。然而不同的是对于中国房价的未来走向可以说是各执一词，争论不休。我想究竟中国的房价未来怎样，也都是一个大概的预测，即便是业界最顶尖最NB的专家学者也都不敢说未来房价是必涨还是必跌。



　一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。

　　看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家及在美国忸约证券交易所上市的所有公司的净资产值。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000以上，因为土地的价格并不代表价值。

　　从经济学根本上开始分析，看来是比较科学的。

　　二、人口结构的变化导致房价下跌。

　　从一般规律来看，25—35岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰。但2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，当边际需求减少时，价格肯定会下跌。

　　没错，从我国国情出发，对于人口大国的中国，人口结构变化却是对房价影响是相当大的。

　　三、奥运会的结束导致房地产市场缺乏再度膨胀的空间。

　　奥运会举办之后，北京的房地产市场必然没有前期“大兴土木”给房价带来巨大的升值空间，而且开发商也失去了炒作的题材。可能有人说了，这仅仅是北京，对中国的房价可能没有影响。其实不然，我们都知道，开发商炒作的力度绝非我们所能想到的，不光是北京在拿奥运说事，跟北京沾边的，不沾边的，跟奥运会沾边的，不沾边的，只要是能扯上，都给它扯上关系。毕竟奥运会在中国嘛！